Pembangun dan Dealer Rumah yang Diproduksi: Yang Harus Anda Ketahui

Membeli rumah yang diproduksi adalah pilihan bagus bagi siapa pun yang menginginkan rumah mereka sendiri dengan harga yang terjangkau. Biaya rata-rata rumah yang diproduksi hanya di bawah $ 100.000 secara nasional, dibandingkan dengan hanya di bawah $ 300 untuk rata-rata rumah baru yang dibangun di lokasi. Namun rumah-rumah pabrikan saat ini cukup canggih sehingga seringkali tidak dapat dibedakan dari rumah-rumah adat yang dibangun di lokasi. Fitur-fitur rumah yang diproduksi sekarang hampir tidak dapat dibedakan dengan yang ada di rumah yang dibangun di lokasi.

Seperti halnya produk yang Anda beli, produksi massal yang digunakan untuk rumah-rumah pabrikan sering kali berarti harga yang jauh lebih rendah, karena mereka dibuat di lingkungan yang terkendali dari sebuah pabrik di mana tenaga kerja dapat berjalan secara efektif dan cepat jika dibandingkan dengan metode tradisional membangun rumah di -situs, batang demi batang. Karena mereka dibangun di dalam ruangan pada jalur perakitan, kontrol kualitas mudah dipertahankan, dan tidak pernah ada penundaan karena cuaca.

Sementara sebagian besar pembeli rumah manufaktur fokus pada gaya rumah, bahan, dan fitur, sama pentingnya untuk memilih pembangun yang tepat, serta dealer yang tepat untuk rumah diproduksi Anda. Ketika Anda mulai berbelanja, ada beberapa hal penting yang perlu diketahui tentang pembangun rumah yang diproduksi dan dealer yang menjualnya.

Lebih Sedikit Pembangun dari yang Anda kira

Saat ini, ada sekitar 70 merek pembangun rumah buatan di AS, yang menawarkan lebih dari 300 model rumah individu. Tapi ini agak menipu, memberikan kesan keliru tentang keanekaragaman yang sebenarnya tersedia. Seperti yang berlaku di sebagian besar sektor manufaktur, perumahan manufaktur telah menjadi konsolidasi dalam beberapa tahun terakhir karena perusahaan induk secara bertahap mengakuisisi pembangun independen dan perusahaan kecil telah bergabung. Merger dan akuisisi adalah kejadian biasa dalam industri rumah tangga yang diproduksi.

Perusahaan rumah manufaktur terbesar di Amerika umumnya memiliki banyak pembangun berbeda. Pada hitungan terakhir, tiga perusahaan memiliki lebih dari 70 persen dari semua pembangun rumah yang diproduksi di negara ini. Perusahaan yang tampak sebagai pesaing sangat sering terbukti sebagai organisasi saudara di bawah perusahaan induk yang sama. Perusahaan induk terbesar, Clayton, menghasilkan 41 persen rumah yang diproduksi di AS, dengan beberapa merek pembangun berbeda. Meskipun pembangun individual ini mungkin menawarkan beberapa atribut unik meskipun dimiliki oleh induk yang sama, jangan kaget mengetahui bahwa banyak pembangun mencari komponen yang persis sama dari grosir yang sama. Hal ini dapat menyebabkan kurangnya keragaman yang mengecewakan bagi konsumen yang mengharapkan pengalaman yang sebanding dengan industri konstruksi rumah standar.

Saat memilih pembuat, pastikan untuk menyertakan pembuat yang dimiliki oleh perusahaan induk yang berbeda, karena di sinilah perbedaan paling menarik akan ditemukan.

Setelah Anda memilih pembangun, Anda harus memilih dealer rumah yang menghasilkan rumah yang dibuat oleh pembangun yang Anda pilih, dan keputusan ini sama pentingnya dengan pembangun itu sendiri. Pembangun tunggal dapat diwakili oleh dealer langsung pabrik tunggal, dealer independen, atau dealer besar yang menangani banyak pembangun rumah buatan.

Peran Dealer

Secara hukum, pembangun rumah yang diproduksi tidak dapat menjual langsung kepada publik, sehingga model bisnis industri menawarkan pembangun satu dari tiga pilihan: kontrak dengan dealer independen untuk menjual rumah mereka, kontrak dengan mega-dealer, atau mendirikan pabrik " mereka sendiri yang berafiliasi " -direct "dealer . Calon pembeli rumah perlu memahami perbedaannya. Semua dealer harus memiliki lisensi dan terikat untuk menjual rumah yang diproduksi.

Ketika membeli melalui dealer, perlu diingat bahwa setiap bisnis harus menghasilkan keuntungan. Pedagang rumah yang diproduksi menghasilkan keuntungan dalam beberapa cara, dengan laba rata-rata 18 hingga 26 persen. Hal ini membuat bisnis rumah yang diproduksi lebih menguntungkan bagi dealer daripada rumah standar untuk agen real estat, meskipun untuk bersikap adil, dealer memiliki pertimbangan inventaris yang tidak ada dalam standar real estat.

Metode keuntungan yang paling menonjol untuk dealer rumah adalah markup ritel , penahanan, dan rujukan.

• Markup ritel untuk industri rumah tangga bekerja persis seperti halnya untuk sektor penjualan ritel lainnya. Dalam hal ini, dealer menetapkan harga markup yaitu 7 hingga 10 persen dari biaya aktual yang dibayarkan kepada pembangun rumah yang diproduksi.
• Rumah yang diproduksi memiliki keuntungan bawaan untuk dealer yang disebut penahanan . Terstruktur dengan cara yang hampir sama dengan di industri mobil, hambatannya adalah persentase yang ditetapkan atas biaya pembangun yang sudah dimasukkan ke dalam harga faktur rumah. Bahkan jika Anda membeli rumah dengan harga yang persis sama dengan faktur, dealer masih mendapat untung karena penahanan ini, meskipun mereka tidak menerimanya sampai akhir tahun. Jika dealer mengklaim kehilangan uang dengan menjual rumah di dekat harga faktur, jangan percaya: Masih ada keuntungan ditahan yang dinikmati oleh dealer.
• Beberapa dealer menawarkan asuransi, perpanjangan garansi, atau fitur lainnya sebagai tambahan pada harga rumah, dan mereka memperoleh untung besar dengan bentuk rujukan ini. Perusahaan yang sebenarnya melayani asuransi atau jaminan pada dasarnya membayar dealer biaya rujukan untuk menjual produk mereka kepada pembeli rumah. Karena itu, ide yang bagus untuk menolak tawaran seperti itu, karena Anda hampir selalu mendapatkan penawaran yang lebih baik dengan mengatur asuransi Anda sendiri.

Dealer Independen

Dealer yang dimiliki secara independen biasanya merupakan bisnis kecil milik lokal yang menawarkan pilihan rumah terbatas. Lot tampilan untuk dealer independen biasanya cukup mendasar, dengan jumlah rumah display yang relatif kecil, meskipun model tidak terlihat lainnya mungkin tersedia untuk dijual. Rumah-rumah jelas diatur sementara, tanpa perabot dan dekorasi. Dealer independen memiliki biaya overhead yang lebih rendah, yang membantu mereka menawarkan harga yang lebih rendah. Terlepas dari penampilan bawah tanah tawar-menawar dari dealer ini, biasanya Anda akan mendapatkan penawaran terbaik untuk rumah yang sama persis dengan yang ditawarkan oleh dealer yang lebih canggih. Ketika bekerja dengan dealer independen, pelanggan sering mengatur pembiayaan melalui bank atau credit union mereka sendiri.

Dealer Langsung Pabrik

Dealer langsung pabrik biasanya dimiliki oleh perusahaan induk yang sama yang memiliki pembangun, tetapi mereka adalah entitas yang benar-benar berbeda, yang masing-masing bertujuan untuk menghasilkan laba.

Dealer langsung pabrik sering dianggap memiliki harga terendah — dan dealer mendorong kesalahpahaman ini. Namun dalam kenyataannya, biasanya justru sebaliknya. Dealer masih membeli rumah dari pembangun dan keduanya perlu membuat keuntungan. Dealer langsung pabrik bukan pilihan termurah bagi kebanyakan orang, tetapi mereka juga bukan pilihan termahal.

Dealer-Mega

Mega-dealer yang membawa berbagai merek dan model rumah dari beberapa pembangun menjadi semakin populer. Dealer ini biasanya merupakan tempat yang sangat bagus dengan rumah-rumah didirikan dan dipentaskan dengan sempurna, termasuk pinggir dan penghiasan, furnitur, dan dekorasi interior. Strategi pemasaran ini dimaksudkan untuk memikat konsumen pada tingkat emosional, memungkinkan mereka untuk membayangkan benar-benar hidup di ruang tersebut.

Dealer besar ini seringkali merupakan pilihan dengan harga tertinggi bagi konsumen. Mereka sering menggunakan bentuk pembiayaan perantara, yang dikenal sebagai pembiayaan denah lantai (lihat di bawah) untuk mendapatkan model tampilan mereka. Untuk alasan ini, biaya overhead mereka tinggi, dan pelangganlah yang akhirnya membayar melalui biaya yang ditambahkan ke harga rumah.

Bagaimana Dealer Membiayai Persediaannya

Dealer harus memiliki rumah pajang di lokasi untuk diperiksa konsumen, dan dalam kasus dealer besar, ini bisa menjadi rumah yang cukup besar. Dealer dapat membeli rumah pajangan ini langsung dari pabrik jika mereka memiliki modal. Jika tidak, mereka dapat menggunakan bentuk pinjaman yang dikenal sebagai pembiayaan denah lantai . Dalam model pembiayaan ini, dealer pada dasarnya meminjam terhadap nilai persediaan, membayar bunga setiap bulan kepada pembangun dengan persediaan yang digunakan sebagai jaminan. Ini adalah bentuk kredit bergulir, di mana para dealer mempertahankan jumlah utang yang cukup besar yang digunakan untuk menjaga rumah-rumah pajangan tetap ada. Model pembiayaan ini juga umum untuk dealer yang menangani mobil, kapal, RV dan kendaraan lain, di mana sejumlah besar persediaan harus ada. (Pembiayaan denah lantai adalah alasan mengapa sering ada tawar-menawar mobil bagus yang ditawarkan pada penutupan akhir tahun; dealer tidak lagi mampu membayar biaya bunga untuk inventaris yang telah mereka beli secara kredit.)

Dealer rumah yang diproduksi sering menggunakan bentuk pembiayaan denah untuk membeli rumah modelnya secara kredit. Namun ketahuilah bahwa pembeli rumah pada akhirnya adalah orang yang membayar biaya pembiayaan untuk dealer yang telah membeli rumah dari pembangun dengan cara ini. Semakin banyak rumah model saham dealer, semakin besar kemungkinan bahwa biaya pembiayaan dealer akan termasuk dalam harga yang Anda bayar.