Program kredit pajak perumahan rendah berpendapatan federal telah berhasil sejak 1987 dalam menyediakan apartemen layak yang layak bagi para penyewa berpenghasilan rendah dengan sewa yang terjangkau. Jika Anda mencari apartemen di properti kredit pajak, ada beberapa hal yang harus Anda ketahui sebelum Anda melamar. Ini adalah jawaban untuk pertanyaan umum tentang program kredit perumahan pajak federal berpenghasilan rendah.
T: Apa program kredit pajak?
A: Program kredit pajak, juga dikenal sebagai "program kredit pajak perumahan rendah berpenghasilan federal" atau hanya LIHTC, adalah program perumahan yang populer dan terjangkau yang telah ada sejak tahun 1987. Tidak seperti kebanyakan program perumahan yang dikelola oleh Departemen AS Pembangunan Perumahan dan Perkotaan (HUD), program kredit pajak dikelola oleh IRS berkoordinasi dengan lembaga keuangan perumahan negara di seluruh negeri. Tuan tanah yang berpartisipasi dalam program ini dapat mengklaim kredit pajak selama 10 tahun untuk properti kredit pajak mereka dengan imbalan menyewa setidaknya beberapa apartemen mereka kepada penyewa berpenghasilan rendah dengan sewa terbatas.
T: Apakah saya bisa mengklaim kredit pajak?
A: Tidak. Program kredit pajak mendapatkan namanya karena pemilik properti yang berpartisipasi menerima kredit pajak yang berharga sebagai imbalan untuk menjaga bangunan mereka tetap terjangkau. Sebagai penyewa dalam properti kredit pajak, manfaat yang Anda terima datang dalam bentuk sewa terbatas, dengan asumsi Anda memenuhi syarat penghasilan.
T: Sebagai bagian dari pendapatan rumah tangga, apakah anuitas dihitung?
A: Jika Anda memiliki pensiun atau anuitas lainnya, ada kemungkinan hal itu perlu dihitung dengan cara tertentu sebagai bagian dari pendapatan rumah tangga Anda. Bagaimana pemilik harus menentukan bagaimana memperlakukan anuitas yang Anda miliki (atau bahwa Anda dapat mengatur setelah Anda menandatangani sewa untuk apartemen berpenghasilan rendah di properti kredit pajak) tergantung pada apakah Anda memiliki hak untuk menarik saldo anuitas dan jika Anda sudah menerima pembayaran.
Jika Anda sudah mulai menerima pembayaran, pemilik tanah perlu bertanya kepada broker Anda apakah Anda memiliki hak untuk menarik saldo anuitas. Jika Anda memiliki hak ini, maka pemilik harus memperlakukan anuitas Anda sebagai aset.
Juga, setelah Anda mulai menerima pembayaran anuitas, Anda biasanya tidak dapat mengonversinya menjadi sejumlah uang tunai. Jika itu situasi Anda, maka pembayaran rutin Anda akan diperlakukan sebagai penghasilan oleh pemilik Anda.
Berharap bahwa pemilik rumah Anda perlu memverifikasi apakah Anda memiliki hak untuk menarik saldo (bahkan jika penalti dinilai), dasar apa yang digunakan untuk menumbuhkan anuitas di tahun mendatang, setiap penyerahan atau biaya penalti penarikan awal., dan tarif pajak serta denda pajak yang akan berlaku jika Anda menarik seluruh saldo anuitas Anda.
T: Apakah kepercayaan diperhitungkan sebagai bagian dari pendapatan rumah tangga?
J: Kepercayaan sering dihitung dengan cara tertentu sebagai bagian dari pendapatan rumah tangga. Bagaimana pemilik tanah harus menentukan bagaimana memperlakukan kepercayaan yang Anda miliki (atau bahwa Anda dapat mengatur setelah Anda menandatangani sewa untuk apartemen berpenghasilan rendah di properti kredit pajak) tergantung pada apakah Anda memiliki akses ke kepala sekolah dalam akun atau penghasilan dari akun.
T: Apakah aset dihitung sebagai pendapatan?
A: Tidak. Aset itu sendiri tidak dihitung sebagai pendapatan. Namun, setiap penghasilan yang dihasilkan suatu aset biasanya dihitung saat menentukan kelayakan pendapatan suatu rumah tangga.
T: Apakah pemilik tanah memverifikasi pendapatan?
A: Ya. Jika Anda mempertimbangkan untuk mengajukan aplikasi apartemen berpenghasilan rendah di properti kredit pajak, harap bahwa pemilik atau manajer properti akan memerlukan verifikasi pendapatan dan aset. Program kredit pajak membutuhkan konfirmasi eksplisit, mengingat berapa yang dipertaruhkan.
T: Bagaimana tepatnya biaya sewa saya dihitung?
A: Sewa dihitung berdasarkan jumlah kamar tidur di apartemen, dan bukan jumlah sebenarnya orang yang tinggal di sana. Pemilik rumah Anda harus menghitung sewa dengan asumsi bahwa 1, 5 penghuni tinggal di setiap kamar tidur (atau satu penghuni, dalam hal studio).
Jadi, sewa untuk apartemen dua kamar, misalnya, akan didasarkan pada tiga penghuni (1, 5 x 2 kamar tidur) di apartemen.
Sewa kredit pajak juga termasuk tunjangan utilitas.
Sewa maksimum yang harus Anda bayar untuk unit berpenghasilan rendah di properti kredit pajak adalah 30 persen dari persentase (biasanya 50 atau 60 persen) dari pendapatan kotor median luas (AMGI).
T: Apakah jumlah orang di rumah tangga saya memengaruhi kelayakan?
A: Ya. Jumlah orang di rumah tangga Anda memengaruhi apakah Anda dapat memenuhi syarat untuk unit berpenghasilan rendah di properti kredit pajak. Rumah tangga Anda harus mendapatkan kurang dari persentase tertentu dari AMGI, yang didasarkan pada ukuran rumah tangga. Di sisi lain, sewa kredit pajak tidak didasarkan pada jumlah sebenarnya orang di apartemen Anda.
T: Apakah saya perlu menandatangani kontrak khusus?
A: Tidak. Program kredit pajak tidak mengharuskan tuan tanah meminta penyewa menandatangani kontrak khusus. Tetapi Anda dapat menemukan addendum sewa dengan satu atau dua klausul khusus untuk program kredit pajak. Misalnya, Anda mungkin dapat mengharapkan klausa yang mengharuskan Anda untuk bekerja sama dengan pemilik Anda dalam melakukan sertifikasi ulang dan memverifikasi penghasilan Anda setiap tahun, dan mungkin ada bahasa yang mengatakan bahwa jika pemilik Anda mengetahui bahwa Anda secara sadar memberikan informasi pendapatan yang salah atau tidak lengkap saat menentukan kelayakan, ini bisa menjadi alasan untuk mengakhiri sewa Anda.
T: Dapatkah saya menyewa secara bulanan?
A: Ketika Anda pertama kali menandatangani sewa untuk sebuah apartemen di properti kredit pajak, itu harus untuk jangka waktu setidaknya enam bulan (meskipun ada beberapa pengecualian). Setelah itu, Anda dan pemilik Anda dapat menyetujui untuk memperpanjang sewa Anda setiap bulan.
T: Apakah akan ada penyewa tingkat pasar di gedung?
A: Mungkin ada. Banyak properti kredit pajak mencakup beberapa apartemen berpenghasilan rendah dan beberapa apartemen dengan tarif pasar.
T: Apakah saya akan menonjol sebagai berpendapatan rendah jika ada penyewa tingkat pasar?
A: Seharusnya tidak. Tuan tanah diharuskan untuk tidak memisahkan harga pasar dan apartemen berpenghasilan rendah, dan tidak seorang pun di properti kredit pajak Anda harus tahu berapa banyak sewa yang Anda bayar kecuali Anda memberi tahu mereka.
T: Apakah penghasilan saya ditentukan berdasarkan apa yang saya hasilkan dalam satu tahun terakhir?
A: Tidak. Ini ditentukan dengan melihat ke depan dan "membuat tahunan" penghasilan Anda untuk tahun berikutnya. Misalnya, jika Anda mendapatkan $ 3.000 sebulan di pekerjaan, penghasilan ini akan dihitung sebagai $ 36.000 (12 bulan x $ 3.000), bahkan jika ternyata Anda mendapat kenaikan gaji atau bahkan kehilangan pekerjaan sebulan setelah pindah ke apartemen Anda.
T: Bagaimana tuan tanah menghitung pendapatan pekerjaan tidak teratur?
J: Pendapatan pekerjaan harus dimasukkan sebagai bagian dari pendapatan rumah tangga, apakah pendapatannya stabil atau tidak teratur.
Biasanya, tuan tanah yang berpartisipasi dalam program kredit pajak harus menggunakan keadaan penyewa saat ini untuk "menskualifikasi" pendapatan, yang berarti termasuk jumlah yang diharapkan penyewa dapatkan selama 12 bulan ke depan, bahkan jika ternyata jumlahnya jauh lebih tinggi. atau lebih rendah.
T: Apakah penyelesaian perceraian atau aset bersama mendiskualifikasi saya?
A: Tidak. Calon penyewa tidak didiskualifikasi hanya karena memiliki penyelesaian perceraian atau aset bersama.
Meskipun ada kemungkinan bahwa situasi penghasilan Anda setelah perceraian akan membuat Anda tidak memenuhi syarat, memiliki penyelesaian perceraian atau aset bersama bukan alasan yang sah untuk menolak memproses aplikasi pemohon kredit pajak atau secara otomatis menganggap pemohon tidak memenuhi syarat pendapatan.
T: Apakah sewa didasarkan pada penghasilan saya?
A: Tidak. Tidak seperti program perumahan lainnya, sewa kredit pajak didasarkan pada pendapatan rata-rata di daerah Anda atau daerah lain. Rata-rata ini dikenal sebagai AMGI, yang diperbarui HUD setiap tahun. Penghasilan aktual Anda penting ketika menentukan apakah Anda memenuhi syarat untuk apartemen berpenghasilan rendah di properti kredit pajak. Tetapi uang sewa yang sebenarnya Anda bayarkan tidak didasarkan pada penghasilan Anda.
T: Apakah saya tidak memenuhi syarat untuk orang lain jika saya mendapatkan terlalu banyak pendapatan untuk properti kredit pajak?
A: Belum tentu. Meskipun setiap properti kredit pajak harus mengikuti aturan yang sama untuk menentukan kelayakan pendapatan, Anda mungkin mendapatkan terlalu banyak untuk satu properti kredit pajak tetapi masih dianggap memenuhi syarat untuk yang lain. Ini dapat terjadi jika, misalnya, Anda memperoleh 55 persen dari batas penghasilan. Properti yang harus disewakan kepada penyewa yang berpenghasilan tidak lebih dari 50 persen dari batas pendapatan akan menolak Anda, tetapi properti yang menggunakan angka 60 persen akan menemukan Anda memenuhi syarat. Juga, batas pendapatan berbeda-beda di setiap negara, jadi jika Anda memperoleh sedikit penghasilan terlalu banyak untuk satu properti, Anda mungkin akan sukses di properti lain yang menggunakan batas berbeda.
T: Dapatkah saya diusir jika penghasilan saya naik setelah saya pindah?
A: Anda tidak perlu khawatir akan diusir karena kelebihan penghasilan. Jika penghasilan Anda naik hingga 140 persen dari AMGI, tidak ada masalah. Jika penghasilan Anda naik di atas level itu, mungkin mengharuskan pemilik untuk mengambil langkah-langkah untuk memastikan bangunan tetap memenuhi syarat untuk semua kredit pajaknya.
Dalam kasus terburuk, pemilik Anda dapat (dengan pemberitahuan yang tepat) mengubah apartemen Anda ke harga pasar, dan Anda akan kehilangan manfaat dari sewa terbatas Anda. Namun, jika penghasilan Anda setinggi itu, Anda bukan berpenghasilan rendah dan Anda harus mampu membayar sewa harga pasar. Tuan tanah di properti kredit pajak hanya dapat mengusir penyewa karena "alasan yang baik" seperti yang didefinisikan oleh undang-undang negara bagian atau lokal. Ini juga berarti pemilik Anda tidak dapat memutuskan untuk tidak memperpanjang sewa Anda tanpa alasan yang baik.
T: Setiap kali penghasilan saya berubah, apakah saya perlu disertifikasi ulang?
A: Untungnya, tidak. Program kredit pajak tidak memiliki "sertifikasi ulang sementara, " yang berarti jika Anda berganti pekerjaan, mendapatkan kenaikan gaji, atau membeli atau menjual aset, Anda tidak perlu menghitung penghasilan Anda dan memverifikasi lagi. Anda harus berharap untuk bertemu dengan manajemen untuk mensertifikasi ulang penghasilan Anda hanya sekali setahun, biasanya sekitar hari peringatan penandatanganan sewa Anda.
T: Sebagai mahasiswa, dapatkah saya tinggal di properti kredit pajak?
A: Aturan umumnya adalah jika semua orang di rumah tangga Anda adalah siswa penuh waktu, maka Anda tidak dapat menyewa properti kredit pajak. Jadi, jika Anda seorang siswa penuh waktu dengan teman sekamar yang pergi ke sekolah paruh waktu, maka Anda baik-baik saja. Jika semua orang di rumah Anda bersekolah penuh waktu, tanyakan kepada manajemen apakah Anda termasuk dalam pengecualian.
T: Haruskah properti kredit pajak mematuhi undang-undang diskriminasi?
A: Ya. Properti kredit pajak tunduk pada undang-undang perumahan adil yang sama dengan properti konvensional. Plus, berkat perjanjian antara HUD, Departemen Keuangan, dan Departemen Kehakiman (DOJ), IRS dapat dengan mudah belajar tentang pelanggaran perumahan yang adil pemilik dan menggunakannya sebagai alasan ketidakpatuhan kredit pajak. Ini berarti pemilik tanah di properti kredit pajak bahkan memiliki lebih banyak alasan untuk tidak mendiskriminasi Anda.
T: Bagaimana penyewa dan prospek mendapatkan informasi lebih lanjut tentang persyaratan program?
A: Penyewa dan prospek sering memiliki pertanyaan tentang pendapatan dan aturan untuk properti kredit pajak. Selain jawaban atas pertanyaan umum yang dijawab di sini, Anda bisa mendapatkan pertanyaan khusus negara bagian yang dijawab oleh lembaga keuangan perumahan negara yang mengelola program kredit pajak tempat Anda tinggal.